米莱“经济休克疗法”竟打出奇效：阿根廷租房市场重拾秩序

发布时间：2024-09-24 23:11:00

　　财联社9月24日讯（编辑 史正丞）阿根廷总统米莱的“休克疗法”经济试验，恰好对上了该国房地产租赁市场供给难题的电波。

　　作为背景，在持续多年的恶性通货膨胀影响下，过去的阿根廷政府本着控制居住成本的思维，推出世界上最严格的租金管制法律（之一）。在这项法律影响下，阿根廷的房东们宁可空置房产或作为民宿短租，也不愿意向租客提供房子。租赁市场的房源稀缺，最终导致新市民得为找一个住处支付更高昂的价格。

　　这种类型的供给问题，正中“米莱经济疗法”的击球区。

　　租赁市场重现繁荣

　　房屋租赁法是上一任费尔南德斯政府在2020年通过的法律，要求房屋租赁至少得签订3年合同，租金必须以阿根廷比索支付。每年的租金涨幅必须符合央行设定的限制。

　　但在阿根廷比索腰斩式贬值的背景下，这项法律意味着房东必须等待12个月才能调整一次房租，同时涨幅还受到限制。作为应对策略，他们要么下架房屋，要么大幅提高起始租金。根据阿根廷最大房地产网站Zonaprop的数据，新政发布后，布宜诺斯艾利斯两居室公寓的平均租金达到了2019年价格的27倍。

（美元/阿根廷比索走势，来源：TradingView）

　　同样受到本币贬值影响，更多房东专注于在Airbnb等短租平台上提供房屋，因为海外游客使用美元付款。一些房东们还组织了只做熟人圈子生意的“租房黑市”，采用非正式的租赁交易躲避规管。还有许多不愿折腾的房东，干脆直接将房屋闲置。

　　根据当地政策机构表示，在2022年时，布宜诺斯艾利斯的空置房产数量大约有20万处，较2018年增加了45%。从结果来看，这项旨在打压房租的法律，最终使得阿根廷首都一房难求。

　　随着自由派经济学家米莱上台后，房屋租赁法和大部分的价格管制措施已经被废除。根据最新的规则，阿根廷的租房合同允许以美元或比索签订，房租可以3个月涨一次。

　　受此影响，阿根廷的房屋租赁市场迎来了久违的繁荣。以首都布宜诺斯艾利斯为例，租赁住房的供应量增加了170%。尽管在通胀的影响下，名义租金还在上涨，但根据测算，经通胀调整后，自去年十月以来的实际租金下降了近4成。

　　这里需要先补充一句，在阿根廷政府全面放开价格管制的背景下，该国的最新官方通胀率在8月达到236.7%。米莱之前也承诺过，他的政策会先让阿根廷人的生活“先变得更糟，然后再变好”。他曾预言，明年阿根廷的通胀率会跌至18%。

（阿根廷通胀率，来源：tradingeconomics）

　　当然，对于之前已经租到房子的住户来讲，租赁法的废除也意味着他们在更新合同时，需要一同支付翻倍（可能要翻几倍）的租金。不过根据阿根廷最大房地产网站Zonaprop的统计显示，随着更多公寓上市，房租涨幅已经降至2021年来的最低水平。

　　研究阿根廷价格管制措施的哈佛商学院教授阿尔贝托·卡瓦略评论称，米莱继承了一个灾难性的经济状况，摆脱这个困境需要时间。

　　“休克”的痛苦也在蔓延

　　很显然，米莱的政策对房产租赁市场带来大体正面的结果，并不意味着对所有行业都是这样。

　　除了房租外，自由主义经济学家米莱还大刀阔斧地放开了对牛奶、糖等基本食品的价格管制，取消了对牛肉的出口管制。作为参照，前任政府在“价格公平计划”中对大约5万种商品实施了价格控制。

　　有迹象显示，物价自由且狂野的波动，导致许多工薪阶级难以支撑到月底，必须去施粥所寻求食物救济。

　　放开价格限制后的商品价格飞涨，也在正面冲击米莱的支持率。民调机构Giacobbe Consultores的数据显示，米莱的支持率到8月已经跌至45%，而今年早些时候接近60%。

　　米莱的通胀承诺也存在疑问。有经济学家指出，随着阿根廷近几个月的通胀大致停留在环比上升4%后，面对重启基建工程和上涨养老金、工资的呼声，阿根廷政府已经几乎没有更多削减开支的空间。